Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 26.02.2016 – VZR 208/14 klargestellt, dass eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, nach der der Bauträger den Kaufinteressenten länger als 3 Monate an dessen Angebot bindet, wegen Verstoß gegen §§ 308 Nr. 1, 307 Abs. 2 BGB unwirksam ist. Dies gilt auch dann, wenn dem Kläger ein beschränktes Recht eingeräumt wurde, sich vom Angebot auch innerhalb des Bindungszeitraumes zu lösen.

Der Entscheidung lag die Konstruktion des NATO-Haus-Vertriebs zugrunde. Prüfgegenstand war ein Vertragswerk mit u.a. folgenden Regelungen:

1. Der Käufer bindet sich an sein Angebot unwiderruflich auf 3 Monate.
2. Nach Ablauf der 3 Monate kann das Angebot solange noch angenommen werden bis der Käufer sein Angebot widerruft.
3. Der Verkäufer kann das Angebot erst annehmen, wenn der Käufer ihm mitteilt, dass ihm eine akzeptable Finanzierungszusage vorliegt. Hierzu muss sich der Käufer innerhalb von 2 Monaten gegenüber dem Verkäufer erklären.

Der Verkäufer nahm das Angebot nach Ablauf von 6 Wochen an. Der BGH stellte fest, dass ein Vertrag nicht wirksam zustande gekommen war. Die oben dargestellten Regelungen stellten einen Verstoß gegen § 308 Nr. 1 BGB (unangemessen lange Annahmefrist) bzw. § 307 Abs. 2 BGB (unangemessene Benachteiligung) dar. Denn diese Regelungen verstießen gegen das Leitbild des § 147 Abs. 2 BGB, wonach ein Angebot unter Abwesenden nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden kann, in welchem derjenige, der das Angebot abgibt, unter regelmäßigen Umständen mit einer Antwort rechnen darf. Diese Zeitspanne liege auch bei finanzierten und beurkundungsbedürftigen Verträgen, denen eine Bonitätsprüfung vorausgehe, bei 4 Wochen. Würde eine längere Bindungsfrist vereinbart, läge darin eine unangemessene Benachteiligung. Besondere Umstände, die einen längeren Zeitraum als 4 Wochen begründen könnten, hätten auch nicht vorgelegen. Die Vielzahl der Beteiligten, die Entfernung der Beteiligten zueinander sowie der Sitz der Beteiligten sei angesichts moderner Kommunikationsmittel kein besonderer Umstand, der eine längere Frist rechtfertigen könne. Auch das Argument, der Kaufabschluss solle erst erfolgen, wenn eine bestimmte Anzahl von Objekten bereits veräußert bzw. vermietet sei, greife nicht, um eine längere Frist begründen zu können. An der unzulässig langen Bindungsfrist ändere auch nichts die Tatsache, dass zugunsten des Käufers ein Finanzierungsvorbehalt formuliert worden sei. Denn unabhängig davon, ob darin ein Loslösungsrecht oder eine aufschiebende Bedingung zugunsten des Käufers gesehen werden könne, verbliebe doch die Tatsache, dass das Angebot den Käufer insoweit bindet, als er sich nicht jederzeit davon lossagen könne. So sei das eingeräumte „Loslösungsrecht“ inhaltlich begrenzt und nicht vollumfänglich alleine vom Käufer abhängig. So könne auch der Verkäufer die Bedingung eintreten lassen, indem er dem Käufer eine akzeptable Finanzierungszusage vorlegt.

Da es bei der 4wöchigen Annahmefrist verblieb, konnte der Käufer das Angebot auch nicht wirksam nach 6 Wochen annehmen. Die von ihm ausgesprochene verspätete Annahme des Angebots stelle seinerseits ein neues Angebot dar (§150 Abs. 1 BGB), welches der Käufer nicht angenommen habe. Ein Vertrag war nicht zustande gekommen.

Die Entscheidung zeigt einmal mehr, dass eine Verlängerung der 4-Wochen-Frist für die Angebotsannahme eines Bauträgerangebots nur sehr schwierig in Allgemeinen Geschäftsbedingungen so ausgestaltet werden kann, das sie der kritischen Überprüfung des BGH standhält.

Dr. Pils